Tapu Harcı ve Tapu Masrafı Hesaplama 2026
Gerçek satış bedeli ile emlak vergisi değerini karşılaştırarak alıcı ve satıcının tapu harcı paylarını hesaplayın.
Tapu İşlemi Bilgilerini Girin
2026 satış harcı: Alıcı %2 + satıcı %2 = toplam %4. Hesaplama, gerçek satış bedeli ile emlak vergisi değerinden yüksek olan tutarı esas alır.
Resmî kaynak: Oran ve matrah kuralı GİB Tapu Harcı bilgilendirmesine; hizmet bedeli açıklaması TKGM 2026 tarifesine dayanır.
Tapu Harcı Hesaplama Formülü
Gerçek satış bedeli ile emlak vergisi değerinden yüksek olan tutar
Alıcı harcı = matrah × %2
Satıcı harcı = matrah × %2
Harç matrahı × %4; döner sermaye ayrıca eklenir
2026 Tapu Harcı Oranı Ne Kadar?
Gayrimenkul alım-satımında tapu harcı, alıcıdan ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 (%2) alınır. İki tarafın toplam harcı, hesaplamaya esas bedelin %4'üdür. Konut, işyeri, arsa ve tarla satışında standart satış hesabı aynı temel kurala dayanır.
Tapu Harcı Hangi Bedel Üzerinden Hesaplanır?
Gerçek devir ve iktisap bedeli beyan edilmelidir. Beyan edilen gerçek satış bedeli taşınmazın emlak vergisi değerinden düşükse hesap emlak vergisi değeri üzerinden yapılır. Araç bu iki tutarı otomatik karşılaştırır ve yüksek olanı matrah seçer.
Örnek Tapu Harcı Hesabı
3.000.000 TL satış bedelli konut
Emlak vergisi değeri 2.500.000 TL ise 3.000.000 TL satış bedeli esas alınır. Alıcının yasal harç payı 60.000 TL, satıcının yasal harç payı 60.000 TL ve toplam tapu harcı 120.000 TL olur. Döner sermaye hizmet bedeli bu tutarlara dahil değildir.
Eksik beyanın sonucu: %25 vergi ziyaı cezası
Tapu harcını düşürmek için satış bedelini olduğundan az göstermek yaygın ama riskli bir uygulamadır. 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun 63. maddesi bu durumu açıkça düzenler: beyan edilen bedelin gerçeği yansıtmadığı sonradan tespit edilirse, aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re'sen tarh edilir ve %25 oranında vergi ziyaı cezası uygulanır.
Kritik nokta şudur: ceza alıcı ve satıcıya ayrı ayrı kesilir. 3.000.000 TL değerindeki bir konutu 2.000.000 TL gösteren taraflar için tablo şöyle işler:
| Beyan edilen | Tespit sonrası | |
|---|---|---|
| Matrah | 2.000.000 TL | 3.000.000 TL |
| Alıcı harcı (%2) | 40.000 TL | 60.000 TL |
| Satıcı harcı (%2) | 40.000 TL | 60.000 TL |
| Eksik harç — taraf başına | — | 20.000 TL |
| Vergi ziyaı cezası (%25) — taraf başına | — | 5.000 TL |
| Ek yük — taraf başına | — | 25.000 TL |
| Ek yük — toplam | — | 50.000 TL + gecikme faizi |
Üstelik düşük beyan satıcı için ikinci bir riski de doğurur: gayrimenkul beş yıl dolmadan satılıyorsa değer artışı kazancı hesabında maliyet bedeli de düşük görünür ve vergi matrahı büyür. Alıcı için ise ileride satarken maliyeti düşük kalır.
Harç dışındaki masraflar
Tapu harcı toplam masrafın tamamı değildir. Devir sırasında ayrıca şunlar ödenir:
- Döner sermaye hizmet bedeli — Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından her yıl belirlenen sabit tutar; harçtan bağımsızdır ve matrahla değişmez.
- Zorunlu deprem sigortası (DASK) — devir işlemi için poliçe aranır.
- İpotek tesis harcı — kredili alımlarda kredi tutarı üzerinden ayrıca hesaplanır.
- Emlakçı komisyonu — sözleşmeyle belirlenir, harçla ilgisi yoktur.
Harç, işlem yapılmadan önce ödenir; tapu müdürlüğü ödeme belgesi olmadan devri gerçekleştirmez. İşlemden vazgeçilirse ödenen harcın iadesi talep edilebilir.
Sık Sorulan Sorular
Taraflar masrafın ekonomik paylaşımını kendi aralarında kararlaştırabilir. Ancak GİB'in kanuni hesabında alıcı ve satıcı ayrı ayrı %2 oranında mükelleftir.
Günlük kullanımda “rayiç” denilse de harç bakımından alt sınır, belediyeden öğrenilen emlak vergisi değeridir. Gerçek satış bedeli daha yüksekse gerçek bedel beyan edilmelidir.
TKGM hizmet bedeli işlem türü, taşınmaz sayısı, yöresel katsayı ve işlemin yetki alanı gibi unsurlara göre değişebilir. Bu nedenle araç, bildirilen kesin tutarın isteğe bağlı girilmesini sağlar.
Standart gayrimenkul satışında ilk konut için genel bir tapu harcı muafiyeti bulunmaz. Özel kanun ve proje istisnaları ayrıca değerlendirilmelidir.