Tapu Harcı Rehberi 2026 — Oranlar, Hesaplama ve İstisnalar
Tapu harcı kapsamlı rehberi: Konut ve işyeri alım-satımında harç oranları, kim öder, nasıl hesaplanır, döner sermaye ücretleri, belediye payı ve vergi istisnası olan durumlar.
İçindekiler
1. Tapu Harcı Nedir?
Tapu harcı, gayrimenkul (konut, işyeri, arsa, tarla vb.) alım-satım, devir ve ipotek işlemlerinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'ne ödenen bir devlet harcıdır. 492 sayılı Harçlar Kanunu kapsamında düzenlenir.
Hangi İşlemlerde Ödenir?
- Gayrimenkul alım-satımı (konut, işyeri, arsa)
- Bağış yoluyla devir
- Miras yoluyla intikal
- İpotek tesis ve rüçhan hakkı
- Kat irtifakı kurulması
- Cins değişikliği ve ifraz-tevhit işlemleri
2. 2026 Tapu Harcı Oranları
| İşlem Türü | Oran | Açıklama |
|---|---|---|
| Gayrimenkul satışı (alıcı payı) | %2 | Satış bedelinin %2'si |
| Gayrimenkul satışı (satıcı payı) | %2 | Satış bedelinin %2'si |
| Toplam tapu harcı | %4 | Alıcı + satıcı toplam |
| Bağış | %1,5 (alıcı) | Bağış yoluyla devir |
| Miras intikali | %2 | Mirasçı başına |
| İpotek tesis | %0,454 | İpotekli kredi işlemleri |
| Kat irtifakı | %0,227 | İnşaat aşaması devri |
2026 Oranı Değişebilir
Cumhurbaşkanlığı kararnamesiyle tapu harcı oranı değiştirilebilir. Yukarıdaki oranlar standart %4 üzerinden gösterilmektedir. İşlem öncesinde tapu müdürlüğü veya GİB sitesinden güncel oranı teyit edin.
3. Tapu Harcı Nasıl Hesaplanır?
Tapu harcı, beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır. Bu bedel taşınmazın rayiç değerinin altında beyan edilemez.
Tapu Harcı Hesaplama Formülü
Toplam Harç = Satış Bedeli × %4Alıcı Payı = Satış Bedeli × %2Satıcı Payı = Satış Bedeli × %2
Örnek 1: 3.000.000 ₺ Konut Alımı
- Toplam tapu harcı: 3.000.000 × 0,04 = 120.000 ₺
- Alıcı payı (%2): 3.000.000 × 0,02 = 60.000 ₺
- Satıcı payı (%2): 3.000.000 × 0,02 = 60.000 ₺
- Döner sermaye ücreti (tahmini): ~2.500 ₺
- Alıcının toplam masrafı ≈ 62.500 ₺
Örnek 2: 8.000.000 ₺ İşyeri Alımı
- Toplam tapu harcı: 8.000.000 × 0,04 = 320.000 ₺
- Alıcı payı: 160.000 ₺
- Satıcı payı: 160.000 ₺
- Döner sermaye + diğer masraflar: ~3.000 ₺
Rayiç Değer Uyarısı
2019'dan itibaren tapu harcı hesabında beyan edilen değer, taşınmazın Emlak Vergisi Değeri'nin (EVD) altına düşemez. Düşük beyan tespiti halinde eksik ödenen harç, gecikme zammıyla birlikte tahsil edilir ve ceza uygulanabilir.
4. Tapu Harcını Kim Öder?
| Taraf | Yasal Yükümlülük | Uygulamadaki Durum |
|---|---|---|
| Alıcı | %2 (satış bedelinin) | Çoğunlukla %4'ün tamamını üstlenir |
| Satıcı | %2 (satış bedelinin) | Anlaşmayla alıcıya yüklenebilir |
Alıcı-Satıcı Anlaşması
Kanuna göre harç eşit paylaşılır; ancak taraflar özgürce anlaşarak tamamını alıcıya yükleyebilir. Piyasada çoğunlukla alıcı tüm harcı öder. Sözleşmede bu durum açıkça belirtilmelidir.
5. Döner Sermaye Ücreti (2026)
Tapu harcının yanı sıra, tapu müdürlüklerinde yapılan işlemler için döner sermaye hizmet bedeli de alınır. Bu tutar, tapu harcından ayrı bir ödeme kalemidir.
2026 Döner Sermaye Ücretleri (Tahmini)
- Alım-satım işlemi: ~2.500–3.500 ₺ (bölge fiyatına göre değişir)
- İpotek tesis: ~1.500–2.500 ₺
- Bağış devri: ~1.000–2.000 ₺
- Miras intikali (daire başına): ~800–1.500 ₺
* Döner sermaye ücretleri yıllık olarak güncellenir. Kesin tutarlar için tapu müdürlüğünü arayın.
Toplam Masraf Özeti
Bir konut alımında toplam masraflar şunlardır:
- Tapu harcı (%4 toplamından alıcı payı %2)
- Döner sermaye ücreti
- Zorunlu deprem sigortası (DASK) — yoksa yaptırılır
- Banka değerleme raporu (kredili alımlarda)
- Kredi kullanılıyorsa ipotek tesis harcı (%0,454)
6. Tapu Harcı İstisnaları ve Muafiyetler
| İstisna / Muafiyet | Kapsam |
|---|---|
| Hazine taşınmaz satışları | Hazine'den satın alınan taşınmazlar harçtan muaf |
| TOKİ konut projeleri | Bazı TOKİ projelerinde harç muafiyeti uygulanır |
| Eşler arası devir | Evlilik birliği içinde yapılan mülk devirleri |
| Kamu kurumları | Devlet ve kamu kuruluşları arası devirler |
| Yabancı yatırım | Belirli yabancı sermaye yatırımlarında indirim |
İlk Konut Muafiyeti Hakkında
Türkiye'de "ilk konut" için tapu harcı muafiyeti yoktur. Zaman zaman çıkan kampanyalar veya belirli projelerde geçici indirimler uygulanabilir. İşlem öncesinde tapu müdürlüğü veya GİB'i arayarak güncel istisnaları sorgulayın.
7. Ödeme ve İşlem Süreci
Adım Adım Tapu Devir Süreci
- 1. Randevu: ALO 181 veya tapu.gov.tr üzerinden randevu alın
- 2. Belgeler: Kimlik, DASK belgesi, tapu senedi ve gerekli evrakları hazırlayın
- 3. Harç beyanı: Satış bedeli tapu müdürlüğünde beyan edilir
- 4. Harç ödemesi: Banka veya PTT üzerinden harç yatırılır
- 5. İmza: Alıcı ve satıcı tapu müdürlüğünde devre imza atar
- 6. Tescil: İşlem tamamlanır, yeni tapu çıkarılır
Gerekli Belgeler
- TC Kimlik Belgesi (alıcı ve satıcı)
- DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) poliçesi — yoksa yapılmalı
- Tapu senedi (fotokopi yeterli)
- Son Emlak Vergisi beyanname fotokopisi
- Kredili alımlarda banka belgesi
- Vekâletle işlemlerde noter onaylı vekâletname
Randevu ve e-İşlem
Tapu işlemleri için tapu.gov.tr üzerinden online randevu alınabilir. Bazı işlemler için e-Devlet üzerinden başlangıç yapılabilmektedir. Randevusuz gidilen tapu müdürlüklerinde uzun bekleme süreleriyle karşılaşılabilir.
8. Sıkça Sorulan Sorular
Tapu harcını sadece alıcı mı öder?
Kanuna göre alıcı ve satıcı eşit (%2 + %2) paylaşır. Ancak pratikte tarafların anlaşmasına göre tamamı alıcı tarafından ödenir. Gayrimenkul satış sözleşmesinde kimin ödeyeceğini açıkça belirtin.
Kredi kullanırsam tapu masrafı artar mı?
Evet. Banka kredisiyle alımlarda ek olarak ipotek tesis harcı (%0,454 kredi tutarı üzerinden) ve ekspertiz/değerleme raporu ücreti (~2.000-5.000 ₺) ödenir. Bunlara ipotek döner sermaye ücreti de eklenir.
Tapu harcını düşük beyan edersem ne olur?
Vergi denetimlerinde tespit edilirse eksik ödenen harç, 3 kat vergi ziyaı cezasıyla birlikte geri istenir. Ayrıca Emlak Vergisi Değeri'nin altında beyan yapılamaz — sistem otomatik kontrol eder.
Arsa alımında tapu harcı konutla aynı mı?
Evet. Arsa, tarla, tarım arazisi dahil tüm gayrimenkul alım-satımlarında standart %4 tapu harcı uygulanır.
Tapu harcını ne zaman ödemeliyim?
Tapu devir işleminden önce, yani tapu müdürlüğüne gitmeden önce banka veya PTT'ye yatırılması gerekir. Makbuz tapu müdürlüğüne ibraz edilir.
Özet
- Oran: Satış bedelinin %4'ü (alıcı %2 + satıcı %2)
- Pratikte: Genellikle alıcı %4'ün tamamını öder
- Beyan tabanı: Satış bedeli, Emlak Vergisi Değeri'nin altında olamaz
- Ek masraf: Döner sermaye ücreti ~2.500-3.500 ₺
- Kredili alım: İpotek tesis harcı %0,454 ayrıca ödenir
- Ödeme: İşlem öncesinde banka veya PTT'ye yatırılır
