Tapu Harcı Rehberi 2026 — Oranlar, Hesaplama ve İstisnalar
Tapu harcı kapsamlı rehberi: Konut ve işyeri alım-satımında harç oranları, kim öder, harca esas bedel nasıl belirlenir ve döner sermaye hizmet bedeli nasıl öğrenilir.
Resmî Kaynaklar
Satış oranı ve matrah kuralı için GİB tapu harcı bilgilendirmesini; hizmet bedelleri için TKGM 2026 tarifesini inceleyin.
İçindekiler
1. Tapu Harcı Nedir?
Tapu harcı, gayrimenkul (konut, işyeri, arsa, tarla vb.) alım-satım ve tescil işlemlerinde tahsil edilen bir harçtır. 492 sayılı Harçlar Kanunu kapsamında düzenlenir.
Hangi İşlemlerde Ödenir?
- Gayrimenkul alım-satımı (konut, işyeri, arsa)
- Bağış yoluyla devir
- Miras yoluyla intikal
- İpotek tesis ve rüçhan hakkı
- Kat irtifakı kurulması
- Cins değişikliği ve ifraz-tevhit işlemleri
2. 2026 Tapu Harcı Oranları
| İşlem Türü | Oran | Açıklama |
|---|---|---|
| Gayrimenkul satışı (alıcı payı) | %2 | Satış bedelinin %2'si |
| Gayrimenkul satışı (satıcı payı) | %2 | Satış bedelinin %2'si |
| Toplam tapu harcı | %4 | Alıcı + satıcı toplam |
Standart Satış Dışındaki İşlemler
Bu tablo yalnızca standart gayrimenkul satışını gösterir. Bağış, miras, trampa, ipotek, kat irtifakı ve özel kanun kapsamındaki işlemlerin harç veya hizmet bedeli farklı olabilir. İşlem türünüz için TKGM ve GİB'in güncel tarifesini kontrol edin.
3. Tapu Harcı Nasıl Hesaplanır?
Tapu harcı, gerçek devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır. Bu bedel taşınmazın emlak vergisi değerinden düşükse emlak vergisi değeri harca esas alınır.
Tapu Harcı Hesaplama Formülü
Harca Esas Bedel = Satış Bedeli ile Emlak Vergisi Değerinin YükseğiToplam Harç = Harca Esas Bedel × %4Alıcı Payı = Harca Esas Bedel × %2Satıcı Payı = Harca Esas Bedel × %2
Örnek 1: 3.000.000 ₺ Konut Alımı
- Toplam tapu harcı: 3.000.000 × 0,04 = 120.000 ₺
- Alıcı payı (%2): 3.000.000 × 0,02 = 60.000 ₺
- Satıcı payı (%2): 3.000.000 × 0,02 = 60.000 ₺
- Döner sermaye/hizmet bedeli: TKGM tarafından bildirilen tutar
Örnek 2: 8.000.000 ₺ İşyeri Alımı
- Toplam tapu harcı: 8.000.000 × 0,04 = 320.000 ₺
- Alıcı payı: 160.000 ₺
- Satıcı payı: 160.000 ₺
- Döner sermaye/hizmet bedeli: TKGM tarafından bildirilen tutar
Emlak Vergisi Değeri Uyarısı
Tapu harcı hesabında gerçek satış bedeli, taşınmazın emlak vergisi değerinin altındaysa emlak vergisi değeri esas alınır. Düşük beyan tespiti halinde eksik ödenen harç, gecikme zammıyla birlikte tahsil edilir ve ceza uygulanabilir.
4. Tapu Harcını Kim Öder?
| Taraf | Yasal Yükümlülük | Uygulamadaki Durum |
|---|---|---|
| Alıcı | %2 (satış bedelinin) | Kanuni payı %2'dir |
| Satıcı | %2 (satış bedelinin) | Kanuni payı %2'dir |
Alıcı-Satıcı Anlaşması
Alıcı ve satıcı harcın ekonomik yükünü aralarında farklı paylaşabilir. Ancak bu özel anlaşma, standart satışta her taraf için ayrı ayrı hesaplanan %2 kanuni mükellefiyeti değiştirmez.
5. Döner Sermaye Ücreti (2026)
Tapu harcının yanı sıra, tapu müdürlüklerinde yapılan işlemler için döner sermaye hizmet bedeli de alınır. Bu tutar, tapu harcından ayrı bir ödeme kalemidir.
Hizmet Bedeli Neden Sabit Değil?
TKGM'nin 2026 tarifesinde hizmet bedeli; işlem türü, taşınmaz sayısı ve müdürlüğün yöresel katsayısı gibi unsurlara göre belirlenir. Bu nedenle tüm Türkiye için tek bir sabit tutar vermek yanıltıcıdır. Kesin tutarı Web Tapu başvurunuzda veya ilgili tapu müdürlüğünden öğrenin.
Toplam Masraf Özeti
Bir konut alımında toplam masraflar şunlardır:
- Tapu harcı (%4 toplamından alıcı payı %2)
- Döner sermaye ücreti
- Zorunlu deprem sigortası (DASK) — yoksa yaptırılır
- Banka değerleme raporu (kredili alımlarda)
- Kredili alımlarda bankanın bildirdiği ekspertiz ve ipotek işlem giderleri
6. Tapu Harcı İstisnaları ve Muafiyetler
Muafiyet veya istisna ancak ilgili kanun ve işlem türünün özel şartları karşılandığında uygulanır. Proje, kurum veya alıcı niteliğine bakarak otomatik olarak muafiyet varsaymayın. Web Tapu başvurunuzdaki tahakkuku kontrol edin; özel durumlarda GİB, TKGM veya bir mali müşavirden işlem bazında teyit alın.
İlk Konut Muafiyeti Hakkında
Türkiye'de "ilk konut" için tapu harcı muafiyeti yoktur. Zaman zaman çıkan kampanyalar veya belirli projelerde geçici indirimler uygulanabilir. İşlem öncesinde tapu müdürlüğü veya GİB'i arayarak güncel istisnaları sorgulayın.
7. Ödeme ve İşlem Süreci
Adım Adım Tapu Devir Süreci
- 1. Randevu: ALO 181 veya tapu.gov.tr üzerinden randevu alın
- 2. Belgeler: Kimlik, DASK belgesi, tapu senedi ve gerekli evrakları hazırlayın
- 3. Harç beyanı: Satış bedeli tapu müdürlüğünde beyan edilir
- 4. Harç ödemesi: Banka veya PTT üzerinden harç yatırılır
- 5. İmza: Alıcı ve satıcı tapu müdürlüğünde devre imza atar
- 6. Tescil: İşlem tamamlanır, yeni tapu çıkarılır
Gerekli Belgeler
- TC Kimlik Belgesi (alıcı ve satıcı)
- DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) poliçesi — yoksa yapılmalı
- Tapu senedi (fotokopi yeterli)
- Son Emlak Vergisi beyanname fotokopisi
- Kredili alımlarda banka belgesi
- Vekâletle işlemlerde noter onaylı vekâletname
Randevu ve e-İşlem
Tapu işlemleri için tapu.gov.tr üzerinden online randevu alınabilir. Bazı işlemler için e-Devlet üzerinden başlangıç yapılabilmektedir. Randevusuz gidilen tapu müdürlüklerinde uzun bekleme süreleriyle karşılaşılabilir.
8. Sıkça Sorulan Sorular
Tapu harcını sadece alıcı mı öder?
Kanuna göre alıcı ve satıcı eşit (%2 + %2) paylaşır. Ancak pratikte tarafların anlaşmasına göre tamamı alıcı tarafından ödenir. Gayrimenkul satış sözleşmesinde kimin ödeyeceğini açıkça belirtin.
Kredi kullanırsam tapu masrafı artar mı?
Banka kredisiyle alımlarda ekspertiz, sigorta ve ipotek işlemiyle ilgili banka/TKGM giderleri doğabilir. Bunlar standart satış tapu harcından ayrıdır; kesin tutarlar kredi teklifi ve Web Tapu başvurusunda görülmelidir.
Tapu harcını düşük beyan edersem ne olur?
Eksik harç, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi doğabilir. Gerçek satış bedeli emlak vergisi değerinden düşükse emlak vergisi değeri harca esas alınır; işlemde gerçek bedelin doğru beyan edilmesi gerekir.
Arsa alımında tapu harcı konutla aynı mı?
Evet. Arsa, tarla, tarım arazisi dahil tüm gayrimenkul alım-satımlarında standart %4 tapu harcı uygulanır.
Tapu harcını ne zaman ödemeliyim?
Tapu devir işleminden önce, yani tapu müdürlüğüne gitmeden önce banka veya PTT'ye yatırılması gerekir. Makbuz tapu müdürlüğüne ibraz edilir.
Özet
- Oran: Satış bedelinin %4'ü (alıcı %2 + satıcı %2)
- Kanuni mükellefiyet: Alıcı ve satıcı ayrı ayrı %2
- Matrah: Gerçek satış bedeli ile emlak vergisi değerinin yüksek olanı
- Ek masraf: TKGM tarifesine ve yöresel katsayıya göre hizmet bedeli
- Kredili alım: Banka ve ipotek işlem giderleri ayrıca doğabilir
- Ödeme: İşlem öncesinde banka veya PTT'ye yatırılır
Tapu Harcınızı Hesaplayın
Satış bedeli ve emlak vergisi değerini girerek alıcı ile satıcı paylarını ayrı ayrı görün.
Tapu Harcını Hesapla →
