Kira Sözleşmesi Rehberi 2026
Resmî kaynak: Kira sözleşmesine ilişkin hükümler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir; güvence bedeli sınırı 342. maddededir.
Kira sözleşmesi kapsamlı rehberi: Kira artış oranı hesaplama, yasal sınırlar, tahliye şartları, depozito kuralları, kiracı ve ev sahibi hakları.
İçindekiler
1. Kira Artış Oranı 2026
Konut kira artışları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile düzenlenir. 2026 yılında konut kiraları, bir önceki yılın TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranını aşamaz.
Kira Artış Kuralları
- Konut: TÜFE ile sınırlı (12 aylık ortalama)
- İşyeri: Taraflar serbestçe belirler (TÜFE sınırı yok)
- Yeni kira: Piyasa şartlarına göre serbestçe belirlenir
Kira Artış Hesaplama
Yeni Kira = Mevcut Kira × (1 + TÜFE Oranı)
Örnek Hesaplama
- Mevcut Kira: 10.000 ₺
- TÜFE Oranı: %45
- Yeni Kira = 10.000 × 1.45 = 14.500 ₺
Önemli
Ev sahibi, TÜFE'nin üzerinde artış talep edemez. Ancak kira tespit davası açarak "emsal kira" belirlenmesini mahkemeden isteyebilir.
2. Kira Sözleşmesi Düzenleme
Kira sözleşmesi yazılı veya sözlü olabilir. Ancak yazılı sözleşme her iki tarafın da haklarını korumak için önerilir.
Sözleşmede Bulunması Gerekenler
- Taraf bilgileri: Kiracı ve ev sahibi TC, adres, telefon
- Kira bedeli: Aylık tutar, ödeme tarihi ve yöntemi
- Artış şartı: Hangi endekse göre artış yapılacağı
- Depozito: Tutar ve iade koşulları
- Süre: Sözleşme başlangıç ve bitiş tarihi
- Demirbaşlar: Evdeki eşyaların listesi
- Tahliye taahhüdü: Varsa ayrı belge olarak
Belirsiz Süreli Sözleşme
Süre belirtilmezse sözleşme "belirsiz süreli" kabul edilir. Kiracı herhangi bir zamanda 15 gün önceden haber vererek çıkabilir.
3. Depozito Kuralları
Depozito (güvence bedeli), kiracının olası zararlarına karşı ev sahibine verilen teminattır.
Yasal Depozito Kuralları
- Üst sınır: En fazla 3 aylık kira bedeli
- Saklama: Vadeli mevduat hesabına yatırılmalı
- İade: Hasar yoksa faiziyle birlikte iade
- Kesinti: Hasar varsa bedeli düşülebilir
Dikkat
Depozito elden alınmamalı, banka hesabına yatırılmalıdır. Bu şekilde iadesinde sorun yaşanması önlenir.
4. Kiracı Hakları
Temel Kiracı Hakları
- Güvenli oturma hakkı: Sözleşme süresince tahliye edilemez
- TÜFE sınırı: Kira artışı TÜFE'yi aşamaz
- Tadilat masrafı: Zorunlu tadilatlar ev sahibine ait
- Kira indirimi: Evde kullanımı engelleyen sorun varsa
- Ön alım hakkı: Ev satışa çıkarsa öncelikli teklif hakkı
Kiracının Yükümlülükleri
- Kirayı zamanında ödemek
- Evi özenle kullanmak
- Aidat ve faturaları ödemek
- İzinsiz tadilat yapmamak
- Tahliyede evi teslim aldığı gibi iade etmek
5. Ev Sahibi Hakları
Temel Ev Sahibi Hakları
- Kira alma: Belirlenen tarihte kira tahsil etme
- Kira artışı: Yıllık TÜFE oranında artış talep etme
- Tahliye: Yasadaki şartlar oluştuğunda tahliye isteme
- Hasar tazminatı: Kiracının verdiği zararları tazmin ettirme
Ev Sahibinin Yükümlülükleri
- Evi kiralama amacına uygun teslim etmek
- Yapısal tadiratları yapmak (çatı, tesisat vb.)
- Kiracının oturumunu güvence altına almak
- Önceden haber vermeden eve girmemek
6. Tahliye Şartları
Ev sahibi, kiracıyı ancak belirli yasal sebeplerle tahliye ettirebilir:
| Tahliye Sebebi | Şart |
|---|---|
| Tahliye Taahhüdü | Kiracının imzaladığı tarihte çıkması gerekir |
| İhtiyaç | Kendisi/eşi/çocuğu için konut ihtiyacı |
| Yeniden İnşa | Binanın yıkılıp yeniden yapılması |
| 10 Yıl Kuralı | 10 yıl dolduğunda sebepsiz fesih hakkı |
| Kira Ödememesi | 2 haklı ihtara rağmen ödeme yapılmaması |
10 Yıl Kuralı
Kira sözleşmesi 10 yılı doldurduğunda, ev sahibi sözleşmeyi yenilememe hakkına sahip olur. Bu durumda kiracıya 3 ay önceden yazılı bildirim yapılmalıdır.
7. İşyeri Kiraları
İşyeri kiraları, konut kiralarından farklı kurallara tabidir:
İşyeri Kiralarında Farklılıklar
- TÜFE sınırı yok: Taraflar serbestçe artış belirleyebilir
- Uzun süreli sözleşme: Maliyetler genellikle 5-10 yıllık yapılır
- Devir hakkı: İşletme devrinde kira sözleşmesi de devredilebilir
- Stopaj: İşyeri kiralarından %20 stopaj kesintisi yapılır
8. Depozito iadesinde sık çıkan sorunlar
Depozitonun üst sınırı ve faiziyle iadesi yukarıda özetlendi. Uygulamada asıl anlaşmazlık iade aşamasında çıkar; iki nokta bilinmediği için kiracılar hak kaybına uğrar.
Depozito son ayın kirası değildir. Taraflar aksini kararlaştırmadıysa kiracı, "zaten depozitom var" diyerek son ayın kirasını ödemeyi bırakamaz. Kiraya veren bunu kabul etmek zorunda değildir ve ödenmeyen kira için icra takibi başlatabilir. Depozito, kira alacağının değil olası zararların teminatıdır.
Banka, üç ay sonra iade etmek zorundadır. Depozito Türk Borçlar Kanunu'nun öngördüğü şekilde bankaya yatırılmışsa: kira ilişkisi sona erdikten sonra kiraya veren üç ay içinde kiracıya karşı dava açmadığını veya icra takibi başlatmadığını bildirmezse, banka kiracının talebiyle parayı iade eder. Ev sahibinin onayı aranmaz.
Bu nedenle depozitonun sözleşmede yazılı olması ve mümkünse bankaya yatırılması kiracının lehinedir. Elden verilen depozitoda ispat yükü kiracıda kalır ve iade süreci tamamen ev sahibinin insafına bağlanır.
9. Kira ödemesini belgelemek
Kira ödemelerinin banka üzerinden yapılması, belirli tutarın üzerindeki kiralarda zorunludur ve her durumda lehinizedir. Elden ödemede uyuşmazlık çıktığında ödemeyi ispat yükü kiracıdadır.
- Açıklama kısmına hangi aya ait olduğunu yazın: "Eylül 2026 kira bedeli" gibi.
- Ödemeyi her ay aynı hesaba ve mümkünse aynı tarihte yapın.
- Aidat, depozito veya fatura ödemelerini kira ile aynı transferde birleştirmeyin; ayrı ayrı gönderin.
Bu alışkanlık, hem tahliye davalarında hem de kira artışı uyuşmazlıklarında en güçlü delilinizdir. Ayrıca ev sahibinin kira gelirini beyan yükümlülüğü açısından da kayıt oluşturur.
10. Uyuşmazlıkta arabuluculuk zorunlu
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda — kira bedelinin tespiti ve tahliye davaları dahil — dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculuk aşaması tamamlanmadan açılan dava usulden reddedilir.
Bu düzenleme uyuşmazlıkların daha hızlı ve düşük maliyetle çözülmesini amaçlar. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa düzenlenen tutanak ilam niteliğinde olur ve doğrudan icraya konulabilir. Anlaşma sağlanamazsa, tutanakla birlikte dava yoluna gidilebilir.
11. Sıkça Sorulan Sorular
Ev sahibi satış için kiracıyı çıkarabilir mi?
Hayır, satış tek başına tahliye sebebi değildir. Yeni ev sahibi, eski sözleşmenin tarafı olur ve kiracı haklarını korur. Ancak yeni malik "ihtiyaç" gerekçesiyle 6 ay içinde dava açabilir.
Kira kontratı bitince otomatik yenilenir mi?
Evet, taraflardan biri sözleşmeyi feshetmezse, aynı koşullarla 1 yıl daha uzar. Kiracı için fesih bildirimi 15 gün, ev sahibi için 3 ay önceden yapılmalıdır.
Emlakçı komisyonu kime ait?
Genellikle her iki taraftan alınır. Konut kiralarında komisyon, her taraftan en fazla 1 aylık kira bedeli kadar olabilir.
Kiracı erken çıkmak isterse ne olur?
Belirli süreli sözleşmelerde, kiracı sözleşme bitene kadar kira ödemekle yükümlüdür. Ancak uygulamada yeni kiracı bulunursa genellikle tahliye kabul edilir.
Yeni Kiranızı Hesaplayın
TÜFE oranına göre kira artış tutarınızı hesaplayın
Kira Artış Hesaplama Aracı →Özet
- Kira artışı: Konutlarda TÜFE ile sınırlı
- Depozito: En fazla 3 aylık kira
- Tahliye: Sadece yasal sebeplerle mümkün
- 10 yıl kuralı: 10 yıl sonunda sebepsiz fesih hakkı
- İşyeri: TÜFE sınırı yok, taraflar serbestçe belirler