Kira Artış Oranı Hesaplama: 2026 Yasal Sınırlar

Kira Artış Oranı Nedir?

Kira artış oranı, kira sözleşmesinin yenilenmesi durumunda ev sahibi tarafından talep edilebilecek maksimum zam oranını ifade eder. Türk Borçlar Kanunu'na göre bu oran, kural olarak TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) on iki aylık ortalaması baz alınarak belirlenir.

Kira Zammı Nasıl Hesaplanır?

Kira zammı hesaplanırken, sözleşmenin yenilendiği aydan bir önceki ayın açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması esas alınır.

İşyeri Kira Artış Oranı

İşyeri kiralarında da artış oranı, sözleşmede aksi belirtilmedikçe TÜFE (12 aylık ortalama) ile sınırlıdır. Ancak işyeri kira sözleşmelerinde tarafların serbestisi daha geniştir ve sözleşme maddeleri incelenmelidir.

Yasal dayanak ve 5 yıl kuralı

Kira artışının üst sınırı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesiyle belirlenmiştir. Buna göre yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile bu sınır aşılamaz; daha düşük bir oran yazıyorsa sözleşmedeki oran geçerlidir.

Beş yılı aşan kira ilişkilerinde durum değişir. Beşinci yılın sonunda ve sonraki her yıl, taraflardan biri mahkemeye başvurarak kira bedelinin yeniden belirlenmesini isteyebilir. Hâkim; emsal kira bedellerini, taşınmazın durumunu ve TÜFE oranını birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bir bedel takdir eder. Bu durumda TÜFE sınırı bağlayıcı değildir.

Artış oranı ile yıllık enflasyon aynı şey değil

Kira artışında kullanılan sayı 12 aylık TÜFE ortalamasıdır, aynı ayın yıllık enflasyon oranı değil. Haberlerde öne çıkan rakam genellikle yıllık enflasyondur ve ikisi birbirinden belirgin biçimde farklı olabilir.

Fark şuradan doğar: yıllık enflasyon yalnızca son 12 ayın toplam değişimini gösterirken, 12 aylık ortalama son 12 ayın her birindeki yıllık değişimin ortalamasıdır. Bu yüzden ortalama, ani yükseliş ve düşüşleri yumuşatır ve daha yavaş hareket eder. Enflasyon düşerken ortalama yıllık orandan yüksek, yükselirken düşük kalır.

Pratik sonuç: ev sahibi "enflasyon %31,5, o kadar zam yapıyorum" derse bu yanlış olabilir. Doğru sayı o ay için açıklanan 12 aylık ortalamadır ve ikisi tutmayabilir.

Hangi ayın oranı kullanılır?

En sık yapılan hata, güncel ayın oranını kullanmaktır. Doğru kural şudur: sözleşmenin yenilendiği ayda, bir önceki aya ait ve TÜİK tarafından açıklanmış 12 aylık TÜFE ortalaması esas alınır.

• TÜİK, her ayın 3'ünde bir önceki ayın verisini açıklar.
• Eylül ayında yenilenen bir sözleşmede, ağustos verisi kullanılır.
• Kullanılan oran yıllık enflasyon değil, 12 aylık ortalamadır. Bu ikisi farklı sayılardır ve karıştırılması ciddi hata doğurur.

Kira artış aracı bulunduğunuz aya göre doğru veriyi otomatik seçer; oranı elle girmeniz gerekmez.

Artış yapılmazsa veya fazla istenirse

Kira artışı kendiliğinden uygulanmaz; ev sahibinin talep etmesi gerekir. Zamanında talep edilmeyen artış için sonradan geriye dönük istemde bulunulabilir, ancak kira alacaklarında zamanaşımı 5 yıldır.

Yasal sınırın üzerinde bir artış talep edilirse, kiracı fazla kısmı ödemek zorunda değildir. Ödenmiş olsa bile sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir. Anlaşmazlık halinde dava açmadan önce arabuluculuk zorunludur; kira uyuşmazlıkları dava şartı olarak arabuluculuğa tabidir.

Hesaplamadan Önce Kontrol Listesi

Sıkça Sorulan Sorular